임대차 보호법의 대항력과 확정일자
우리는 전세나 월세나 보증금을 내고 계약을 할 때는 항상 걱정이 된다.
혹시 계약을 잘 못하지 않았는지? 아니면 내가 입주하려고 하는 집이 정말 문제가 없는지?
이러한 불안한 마음에 등기부등본을 보통 부동산에서 미리 보여주기도 하고 직접 확인하기도 한다.
그리고 근저당이 잡혀있는지, 없는지 여러 가지를 확인하고 내가 나중에 돈을 잘 돌려받을 수 있는지에 대해 확신이 서면 계약을 한다. 그리고 이사를 하고 전입신고와 더불어 확정일자를 받는 것이 우리가 보통 이사할 때 하는 절차이다.
그런데 여기에 함정이 있는 것이 문제이다. 그럼 일단 확정일자와 대항력에 대하여 간단히 먼저 짚고 넘어가자
대항력
임차인의 권리 관계를 다른 사람에게 주장할 수 있는 힘이다
대항력을 가지려면 필수적으로 3가지 요건이 있는데 이는 주택 인도와 전입신고 후 확정일자를 받아야 한다는 것이다
확정일자
대항력을 갖기 위해 관련기관에서 계약일자를 확인해주는 것이다
이렇게 대항력을 갖추면 임차인이 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생긴다
맹점 , 확정일자 받은 다음날 0시부터 효력
그럼 이 맹점은 어디에 있는 것일까?
바로 법적 효력이 발생하는 시차에 있다.
임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 법적 대항력이 생기는데 문제는 여기서 발생하는 것이다. 확정일자를 받으면 많은 사람들은 이제 법적 보호를 받을 것이라고 생각하고 마음을 놓는데 그런데 이 대항력이 법적 효력을 발생하는 시간은 우리가 확정일자를 받은 날의 다음날 0시부터 효력을 발생한다는 것이다.
이런 허점을 교묘히 이용을 하여 임대인이 임차인과 계약을 하고 그날로 은행으로 가서 임차인과 계약을 한 집을 담보로 대출을 받는다면 어떻게 될 것인가? 은행에서의 근저당은 바로 법적 효력을 발생하므로 몇 시간 차이로 임차인의 대항력보다 선순위가 될 것이다. 임대차 보호법의 이런 사각지대로 인해 지금도 어디선가 이런 하루 차 전세 사기가 일어날 것이다.
그럼 우리는 어떻게 해야 구멍 뚫린 임대차 보호법에서 스스로를 지킬 수 있는 것일까?
첫째: 임대차 계약을 한다.
둘째: 전입신고를 한다.
셋째: 확정일자를 받는다
넷째: 확정일자를 받은 날의 다음날 0시 이후 등기부등본을 확인한다.
다섯째: 남은 잔금을 지급한다.
그런데 이것이 얼마나 가능할 것인가?
제도개선과 시스템 구축
홍석준 의원은 저당권 설정 등의 등기는 접수한 때부터 효력이 발생하여 만약 주민등록을 마친 당일 저당권 등 다른 물권변동과 관련된 등기 접수가 이루어지면 등기의 효력이 우선시 되기 때문에 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해 사례가 계속 생기고 있으므로 임차인이 주민등록을 마친 즉시 제삼자에 대하여 대항력이 발생할 수 있도록 임차인 보호에 대한 사각지대의 제도 개선이 시급하다며 이에 대한 시스템을 조속히 구축해야 한다고 강조하였다.